Maak kennis met de nieuwe Stationsomgeving van Bunnik. Een nieuwe levendige en inclusieve wijk, een wijk met een eigen karakter die iets toevoegt aan de bestaande woonmilieus in Bunnik. De Stationsomgeving biedt ruimte aan circa 1.250 woningen. Maar ook aan voorzieningen en werkfuncties. En heel veel groen! Wandelaars en fietsers krijgen de ruimte. En met de trein ben je snel overal waar je moet zijn. Het wordt een levendige en bruisende wijk, een wijk met het beste van twee werelden, de stad is dichtbij, maar het landschap ook!
Bunnik is een prachtig dorp in een dynamische regio. Al jaren wordt gesproken over het aanpakken van het stationsgebied en de omgeving daarvan. Het is namelijk niet alleen een uitgelezen kans om nieuwe en betaalbare woningen te bouwen, maar ook om Bunnik als regiopoort en als hét station voor Utrecht Sciencepark verder te ontwikkelen.
In opdracht van gemeente Bunnik werken SVP, OKRA landschapsarchitecten en CROSS Architecture sinds 2021 samen aan het opstellen van een masterplan. Daarbij is het uitgangspunt het verouderde kantorengebied ‘De Twaalf Apostelen’ geleidelijk te transformeren naar een groen en aantrekkelijk woon- en werkgebied. We spreken van een organische gebiedsontwikkeling; de gemeente heeft de regie en faciliteert, maar het is aan de eigenaren in het gebied zelf om plannen te maken voor hun eigen perceel.
De ontwikkeling van de Stationsomgeving is een ongekend grote en complexe opgave voor Bunnik en zal grote impact hebben op het dorp. In alle fasen van het planproces is daarom zorgvuldig gecommuniceerd met de verschillende groepen: de direct omwonenden van het gebied, de ondernemers, de inwoners van de gemeente en overige belangstellenden.
Ook hebben we de gemeenteraad stapsgewijs meegenomen in alle onderwerpen en thema’s die relevant zijn voor deze transformatie opgave. Zo kreeg de raad ook goed inzicht in de rol van de gemeente bij een dergelijke organische gebiedsontwikkeling. En uiteraard zijn ook de partners van de gemeente intensief betrokken bij het proces: Koninklijke BAM Groep NV, LEKSTEDEwonen en Portaal.
Het masterplan is geen blauwdruk-plan , maar vormt een raamwerk met spelregels op basis waarvan de gemeente regie kan voeren over de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. Een belangrijk kenmerk van een organische gebiedsontwikkeling is dat het proces en het plan van tevoren niet volledig vastliggen. Het is zoeken naar een evenwicht tussen het vastleggen van kaders en een raamwerk en ook de vrijheid geven voor eigenaren en initiatiefnemers om met behulp van spelregels zelf tot een optimale businesscase te komen voor de betreffende plot. Er is geen eindbeeld, het gebied groeit geleidelijk en iedere nieuwe ontwikkeling reageert en sluit aan op de vorige. Dit zorgt voor een dynamische en adaptieve ontwikkeling die ook kan inspelen op wisselende marktomstandigheden en nieuwe vragen vanuit de woningmarkt.
Om de ambities waar te maken en de kwaliteiten van Bunnik te borgen, zijn vijf kernwaarden geformuleerd die leidend zijn in het hele ontwikkeltraject; van Masterplan tot uitvoering.
In de groene Stationsomgeving staat de mens centraal. Alles is dichtbij: winkels, dorpshart, park en station zijn lopend of fietsend bereikbaar via een fijnmazig padennetwerk. Het station vormt een belangrijke ontmoetingsplek én een schakel in de Groene Loper die dorp, landschap en Utrecht Science Park verbindt.
In de buurt is veel aandacht voor samenleven: ontmoetingen worden gefaciliteerd in gebouwen en op straat, wat zorgt voor een sterk sociaal netwerk. Auto’s verdwijnen uit het straatbeeld en worden geclusterd in hubs. Deze hubs bieden ruimte aan deelmobiliteit en pakketdiensten, en stimuleren levendige straten. De wijk kent een mix van wonen en werken, met diverse woningtypen en voorzieningen in plinten en zones. Centraal ligt een park: een plek voor ontspanning en verbinding. De openbare ruimte is groen, gezond en klimaatadaptief ingericht, met veel ruimte voor biodiversiteit, verkoeling en schone lucht – essentieel voor welzijn én geluk.
We bouwen voort op het bestaande wegennet en geven de infrastructuur een nieuwe hiërarchie, waarbij de verbindingen logischer en efficiënter worden. Bodem en water spelen een bepalende rol in het ontwerp, zodat het landschap optimaal benut wordt. De openbare ruimte wordt groen en rijk, met veel aandacht voor natuur en duurzaamheid. Binnen het raamwerk liggen verschillende buurten, ieder met een eigen karakter, die een gevoel van identiteit en verbondenheid bieden. Binnen deze buurten zorgen we voor gevarieerde en diverse woningtypen, waardoor er ruimte is voor verschillende leeftijden, levensstijlen en woonbehoeften.
Bunnik wil hét fietsstation van de regio worden en zet in op de 'treinfietser'. Door een nieuwe fietsverbinding wordt het station perfect bereikbaar. De bijzondere nieuwe brug, geïntegreerd met gebouwen, maakt het kruisen van de grootschalige infrastructuur tot een bijzondere beleving bij de Poort van Utrecht. Via een nieuw gebouw op het huidige Stationsplein fiets je ontspannen naar beneden en weer omhoog. Direct naast het station biedt een gebouwde fietsenstalling het comfort dat past bij het station van de toekomst.
Om de organische ontwikkeling van het gebied in goede banen te leiden, zijn naast het raamwerk en de deelgebieden spelregels geformuleerd op gebieds-, buurt- en kavelniveau die een initiatiefnemer duidelijkheid geven over wat wel en niet mogelijk is. Hierbij kun je denken aan onderwerpen als programma, bouwhoogte, dichtheid en beeldkwaliteit. Maar ook voor de inrichting van het terrein. Zo kunnen we maximale meerwaarde creëren voor Bunnik, het gebied maar ook voor de eigenaren zelf. We leggen vast wat nodig is maar laten ook vrij wat kan. Een duidelijke spelregelkaart helpt daarbij!
Wat bijzonder is, is dat we bonusregels hebben opgesteld. Deze stimuleren dat eigenaren bijzonder programma toevoegen in ruil voor extra vierkante meters ontwikkelruimte. Dit biedt meerwaarde voor de verschillende buurten en een hogere opbrengst voor de eigenaren.
Naast de ruimtelijke spelregels is ook een aantal ambities geformuleerd ten aanzien van de gewenste sfeer en uitstraling van het gebied; de beeldkwaliteit. Daarbij zetten we in op het versterken van de identiteit van de verschillende buurten, zonder de samenhang in het totale gebied uit het oog te verliezen.
De Stationsomgeving laat subtiele gradiënten zien tussen de verschillende buurten. In woonmilieus van dorps naar stedelijk, in architectuur van traditioneel naar eigentijds en van formeel naar informeel. Maar ook in kleur- en materiaalgebruik en in de mate van openheid van de gevels.
We introduceren een ‘Bunnikse maat en schaal’ door in het gebied een lichte plint van 2-3 lagen te introduceren die ook nieuwbouw en transformatie projecten met elkaar verbindt. Daarnaast bouwen we gevarieerd in de Stationsomgeving. In bebouwingstypologie, hoogte, architectuur en uitstraling van gebouwen. Dat zorgt niet alleen voor een menselijke maat en schaal, maar leidt uiteindelijk ook tot een toekomstbestendige wijk waar ruimte is voor verschillende doelgroepen.
Ook hebben we veel aandacht voor thuiskomen en ontmoeting. Thuiskomen is belangrijk omdat mensen zich verantwoordelijk voor en betrokken bij hun woonomgeving voelen als het ook als een thuis voelt. Ook elkaar kennen is dan belangrijk. Dus we ontwerpen aanleidingen om elkaar te ontmoeten.
